Cum devii proprietar prin uzucapiune? Ghid complet pentru cei care folosesc un imobil fără acte

Uzucapiunea sau prescripția achizitivă este, în dreptul românesc, o modalitate legală de a dobândi proprietatea asupra unui imobil prin exercitarea unei posesii utile. Dacă ai folosit un teren sau un imobil ca un adevărat proprietar, fără să fii tulburat de altcineva, legea îți permite să devii proprietar, chiar dacă nu ai un act de proprietate.

Ce este uzucapiunea?

Uzucapiunea este reglementată de Codul civil, în articolele 930 – 936. Se aplică atât pentru bunuri imobile (terenuri, case), cât și pentru bunuri mobile, în anumite condiții.

Pe scurt:

Dacă folosești un bun timp de mai mulți ani, în mod pașnic și public, fără să fii tulburat de adevăratul proprietar, poți deveni proprietar prin hotărâre judecătorească.

Când poți cere uzucapiunea?

Trebuie să îndeplinești cumulativ următoarele condiții:

Posesie utilă

Publică – toată lumea știe că folosești bunul, nu faci asta pe ascuns

Neîntreruptă – nu ai abandonat folosința terenului sau a imobilului

Pașnică – nimeni nu te-a dat afară sau nu te-a contestat

În nume propriu – te comporți ca și cum ești proprietar (nu chiriaș, nu comodatar, nu custode)

Tipuri de uzucapiune în România

A. Uzucapiunea extratabulară

Se aplică atunci când:

Imobilul nu este înscris în cartea funciară

Proprietarul înscris a decedat, iar moștenirea nu a fost dezbătută

A fost înscrisă în cartea funciară o renunțare la proprietate

Durata: 10 ani

B. Uzucapiunea tabulară

Ai fost înscris în cartea funciară ca proprietar pe baza unui act nevalabil (de exemplu, un contract de vânzare anulat). Dacă ai fost de bună-credință la momentul înscrierii și ai folosit imobilul fără să fii tulburat, devii proprietar.

Durata: 5 ani

C. Uzucapiunea de 30 de ani (uzucapiune de drept comun)

Dacă nu ai niciun act și nu poți dovedi buna-credință, dar ai folosit bunul timp de 30 de ani, poți cere recunoașterea dreptului de proprietate.

Ce NU poți uzucapa?

Bunurile proprietate publică (drumuri, păduri de stat, terenuri aparținând statului sau UAT-urilor)

Bunurile care sunt în posesia ta cu titlu de folosință temporară (chirie, comodat, etc.)

Terenurile cu regim special (de ex. terenuri extravilane folosite fără acte, dar aflate în litigiu cu statul)

Acte necesare pentru uzucapiune

Documentele pot varia în funcție de tipul de uzucapiune, dar de regulă sunt necesare:

Cerere de chemare în judecată

Dovezi ale posesiei (chitanțe de impozit, poze, martori, procese-verbale de vecinătate)

Certificat de deces al proprietarului (dacă e cazul)

Certificat de la Camera Notarilor Publici privind moștenirea proprietarului

Extras de carte funciară pentru informare

Documentație cadastrală actualizată

Declarații de la vecini sau alți martori

Expertiză topografică (dacă se cere)

Cum decurge procesul?

Consultanță juridică – stabilești ce tip de uzucapiune ți se aplică

Redactarea cererii – avocatul întocmește actele

Depunerea dosarului la Judecătorie

Judecata pe fond – se administrează probele (martori, acte, expertiză)

Pronunțarea hotărârii – dacă se admite, devii proprietar

Înscrierea hotărârii în cartea funciară

Cât durează un proces de uzucapiune?

Durata poate varia între 8 luni și 2 ani, în funcție de:

volumul de probe

tipul uzucapiunii (extratabulară, tabulară sau de drept comun)

disponibilitatea martorilor

aglomerarea instanței

Concluzie: Merită să faci demersurile?

Da, dacă:

✔️ Folosești un teren sau o casă de ani buni
✔️ Nu ai acte, dar nici nu te-a tulburat cineva
✔️ Vrei să devii proprietar cu acte în regulă

Ai nevoie de ajutor într-un dosar de uzucapiune?

Identificarea corectă a formei aplicabile, pregătirea riguroasă a probelor și strategia procesuală adecvată sunt esențiale pentru succes. Consultarea unui avocat specializat în drept imobiliar și cadastru maximizează șansele de dobândire a proprietății prin uzucapiune.